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2010.05.17 Mon

【補助制度】平成22年度「既存住宅流通活性化等事業」を募集／国土交通省

　国土交通省は14日、平成22年度「既存住宅流通活性化等事業」の募集を行なうと発表した。

　同事業は、住宅ストックの品質向上および既存住宅の流通活性化を図るため、既存住宅の流通やリフォームに際して、住宅瑕疵担保責任保険法人による検査、履歴情報の登録または蓄積、瑕疵保険への加入等を行なう事業につき、宅地建物取引業者やリフォーム業者に、その費用等の一部を助成するもの。

　対象となる事業は（1）既存住宅流通タイプ ：宅地建物取引業者または個人が販売する既存住宅（一戸建て住宅または共同住宅もしくは長屋）の売買に際し、保険法人の販売する既存住宅売買瑕疵保険への加入、リフォーム工事の実施および住宅履歴情報の登録または蓄積を行なうもの、（2）リフォーム工事タイプ：一戸建て住宅のリフォーム工事に際し、保険法人の販売するリフォーム瑕疵保険への加入および住宅履歴情報の登録または蓄積を行なうもの。

　既存住宅流通タイプでは、リフォーム工事費用の3分の1、（構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分の性能の維持・向上を図るための工事を含まない場合は4分の1）、保険法人の販売する既存住宅売買瑕疵保険に加入するための費用のうち、現場検査手数料および事務手数料、（売主が個人の場合）住宅の検査および保証を行なう検査機関等に支払う検査料、住宅履歴情報の登録または蓄積に要する費用などを補助。リフォーム工事タイプでは、リフォーム工事費用の4分の1（構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分の性能の維持・向上を図るための工事を含まない場合は5分の1）、保険法人の販売するリフォーム瑕疵保険に加入するための費用のうち、リフォーム工事に係る現場検査手数料および事務手数料、構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分について、保険法人が行なう検査に要する費用、住宅履歴情報の登録または蓄積に要する費用について補助を行なう。

　1戸当たりの補助限度額は100万円、共同住宅等の場合には1棟当たり2,000万円。また、1事業者当たりの補助限度額は5,000万円。

　応募期間は、4月28日～5月31日まで。詳細は、ホームページ参照。

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=21597

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2009.11.12 Thu

マンション購入後の不安を解消したい！「住み替えや転勤のときにマンションって本当に貸せるの？」

住み替えや転勤のときにマンションって本当に貸せるの？

　夢のマンション購入が実現して「これで一生安泰。ずっとここに住み続けるぞ！」と思っていても、仕事や家族構成の変化によって、住み替えを迫られることがあります。そんなとき、マンションを売って住み替える方法もあるけれど、どうせなら賃貸にして家賃収入を得たいところ。

でも、実際“貸す”ためには、どうしたらいいんだろう？　いきなり不動産屋さんに行って…なんてことはないですよね？　不動産オーナーのサポートを行う、三井不動産住宅リース 賃貸運営本部プロジェクト開発部プロジェクト開発課長の中原尚里さんにお聞きしました。

　「お手持ちの不動産を貸すためには、大別するとふたつの方法があります。ひとつは、仲介会社が借り手を探し、オーナーさんと借り手が直接契約を結ぶ方法。もうひとつは、サブリースといって、サブリース会社が一度借り上げ、サブリース会社と借り手とが契約を結ぶ方法です。サブリースの場合、管理や運営にかかわる一切をサブリース会社が行いますから、オーナーさんが家賃の集金をしたりメンテナンスの手配をしたり…という業務は必要ありません。また、6年や10年といった長期での契約ができますから、貸したはいいけどすぐに空室になって家賃が全然入ってこない、というリスクも防げます。その分コストはかかりますが、安心できるといえるでしょう」

　“貸す”といっても、ただ契約を結ぶだけではないんですね。でも、サポートしてくれる会社があれば、貸すことへの不安は少なくなります。ところで、実際のところどれぐらいの利益が得られるのでしょうか？　貸したのに赤字！　なんてことは避けたいです。

「現在は、一般的に年間の利回りは購入金額の4％前後でしょう。4%なら25年で購入資金を回収できる計算になります。ただし、固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金などの維持はオーナーさんの負担になるので、実際はこれより若干少なくなります」

　ということは、実際に利益が得られるのは25年以上も先になるのか…。長期的な目で見ないといけませんね。

「最近は“年金マンション”という言葉があります。若いうちにマンションのオーナーになっておいて、20～30年後に退職したあたりで家賃収入を得る。年金にプラスアルファで収入を得るための投資として、オーナーになるわけです。そういう視点で考えてオーナーになる方もいらっしゃいます。また、転勤で3年後にまた戻ってくるという場合、売却せずに期限つきの契約で貸しておけば家賃収入がローン返済の補助になりますし、戻ってきてからまた住むこともできます。必ずしも長期で利回りを得るだけが目的ではありません」

　そんな方法が！　たしかに、期間が決まっている転勤の場合、売るのはもったいないですもんね。ちなみに、“貸しやすい物件”とはどんな物件なのでしょうか？

エリア、駅徒歩距離、築年数の3大要素だけでなく、もちろん部屋のグレードも大事。最近ではリース会社から家具を借りて、家具付きマンションとして貸すこともあるという。
「あなたが賃貸マンションを借りるときのことを考えてみてください。エリアや立地、駅からの距離、建物の築年数やグレードなどで決めますよね？　貸す場合もそれと一緒です。特にエリア、駅徒歩距離、築年数が3大要素と考えられ、重視されます。また、『貸しやすい物件＝人気のある物件』といえますから、古くなっても高水準の家賃が維持でき、利回りの低下を防げる可能性が高まります」

　ということは、ボクが夢見ている都心のマンションなんて最高じゃないですか！　都心に新築マンションを購入、繰り上げ返済である程度ローンの返済をしておき、家族が増えて手狭になったら住み替えて“年金マンション”として貸す…なんてうまくいけば、老後は家賃収入で安心できるかも！

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マンション購入後の不安を解消したい！「管理費とか固定資産税とかローン以外にどんなお金がかかるの？」

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2009.09.26 Sat

「賃貸住宅の収支計算プログラム（簡易版）」を作成／日管協

（財）日本賃貸住宅管理協会サブリース協議会はこのほど、「賃貸住宅の収支計算プログラム（簡易版）」を作成した。

　同プログラムは、2009年2月に作成した「サブリース管理の借上げ賃料計算プログラム（賃貸住宅用）」を賃貸経営者向けにアレンジしたもの。

　賃料や年間空室数、委託管理料率など9項目を入力すると、賃貸住宅の年間収支が自動的に計算され、年間実収入や手取り収入率等、賃貸経営に必要な指標が把握できる。

　なお、同プログラムは同協会ホームページで公開されている。
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興味のある方はお試しを

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2009.07.28 Tue

賃貸住宅オーナーの取り組みを探る　Part.9

賃貸住宅オーナーの取り組みを探る　Part.9
愛媛県松山市「セントラルハイム壱番館」の場合
　いまや賃貸不動産市場は、全国どこからも苦境が伝えられているが、地方都市の賃貸オーナーの苦しみは並みのものではない。老朽化が進んだ賃貸マンションでは稼働率が50％を切ってしまう物件も珍しくなく、オーナー・賃貸管理業者が「本気」で立ち向かわなければ乗り切ることはできない。そうしたなか、空室解消に本気で取り組み、見事に乗り越えたオーナーを紹介したい。（財）日本賃貸住宅管理業協会レディース委員会の四国視察（6月11～13日）への同行取材で出会った、中野和夫氏だ。


空室率はなんと52％！不良入居者に苦しめられ…

　まずは、愛媛県における賃貸住宅市場の現況を考察したい。古いデータとなってしまうが、総務省「住宅土地統計調査」（2003年10月時点）によると、愛媛県の賃貸住宅総数は18万3,300戸。このうち調査時に空室だった住戸は4万100戸で、時点空室率は21.8％と算出できる。この値は、瞬間値でしかないが、実質空室率も2ケタを大きく上回っていることは容易に推測できる。

　無論、その後の5年間で賃貸住宅市場が好転したという話は、全国的に聞くことはできない。
　本稿の舞台である、人口51万人、四国最大の都市である松山市でも、賃貸管理業者の話を総合すると、平均空室率は30％を突破しているのではないかと思われる。

　今回紹介する「セントラルハイム壱番館」（地上7階建て、総戸数32戸）も、そうした市場に埋没しかけた賃貸マンションの1つだ。
　オーナーの中野氏は、倉庫業などを営む実業家。2004年に、父親からオーナー業を引き継いだ。
　「松山の中心部にもほど近いのですが、あまり治安は良くない場所ということもあり、いわゆる“その筋の方”が数多く入居してしまったのです。自主管理していたので、入居審査も甘かったんですね…。
　おまけに老朽化（1978年築）も進んで入居者離れが起き、ついに入居率48％まで落ち込んでしまいました」と振り返る中野氏。自分一人の手ではどうにもならないということで、05年春、今回視察した1社、（株）日本エイジェント（愛媛県松山市、代表取締役：乃万恭一氏）に救いを求めたのだった。

入居者が好みのクロスを張る「リクエストマンション」の起源に

　同社は、まずは老朽化した物件の競争力を高めることが必要、と同氏に抜本的なリフォームを推奨した。
　だが、愛媛県は全国主要都市のなかでも家賃相場が低いことで有名（実際、中心市街地の「松山市」駅までドアツードアで15分もかからない立地の賃貸マンションでも、ワンルームなら4万円以下、ファミリーでも6万円はしない）。
　ところが、リフォーム費用は大都市圏と同水準。いい部屋が作れても家賃に反映させづらいため、大規模リフォームを躊躇するオーナーが多い。

　だが、同氏は違った。「何もしなければ、座して死を待つのみ」と、同社の勧めに従い、空室物件のリフォームを一気に開始したのだ。

　もちろん、勝算はあった。同氏は、自らのネットワークを駆使して、リフォーム材料を集め、自ら大工を手配し工事を行なったのだ。この姿勢は、人気物件に生まれ変わった現在でもまったく変わらない。
　「クロスもフローリングも、リフォーム業者を通した価格の半額程度で手に入ります。タイルは、メーカーの工場に行くと、ほんの少しだけ欠けたものがごろごろしており、格安で買えるんですよ」と同氏。そうした努力で、リフォーム費用を通常の半額にまで抑えることに成功。家賃を上げることができなくても、十分リフォーム費用を回収できる算段を立てた。

　さらに、画期的なサービスも生み出した。ある日、同社が、入居希望者をリフォーム途中の住戸に案内していたときのこと。同社スタッフが、「まだ、クロスを張っていないのであれば、入居者にクロスを選んでもらうわけにはいかないか？」と打診してきた。同氏は快諾し、入居希望者に自由にクロスを選んでもらい、ことのほか喜んでもらった。
　この体験がきっかけとなり、同社は07年、オーナー負担で入居者がクロスやフローリングの柄・デザインを自由に選べる「リクエストマンション」システムを構築。他社との差別化に大いに役立てている。同氏には、足を向けて寝られないのだ。

1つとして同じ仕様がない“リフォーム”を実践

　視察団一行は、実際に、リフォーム途中の住戸を見せていただいた。

　同マンションでは、現在、すべてのリフォームをフルスケルトンしたうえでのリフォームとしている。中途半端な改修ではなく、完全に時代遅れとなった設備機器や内装デザインを一新し、競争力を生むためだ。

　また、リフォームにあたっては、クロスもフローリングも各住戸ごとにすべて違うものとしており、1つとして同じデザインの住戸がないのも特徴だ。

　見学したのは、専有面積60平方メートル、もともと2DKだったものを1LDKにリフォームした住戸。ダイニングと隣接する洋室を1部屋にしたものだが、従来の間仕切り部分にはすぐに間仕切りが設置できるよう工夫されており、入居者の希望を聞き設置を行なう。

　クロスは、直接仕入れで抑えたコスト分で、調湿性のある機能クロスを採用。リビングの一部には、石調タイルが壁一面に張り込まれている。前記のような理由ありのタイルだが、見た目では全然分からず、ゴージャス感は相当なものだ。

　キッチン背面には、電子レンジや炊飯器を置くのにちょうどいいカウンターが設置されている。「まったくのオリジナル。大工さんに言えば、すぐ作ってくれますよ」（同氏）。キッチン横は、クロスではなく、汚れが付いても簡単にふき取れるパネルが一面に張り込んである。「そもそも汚れが付きませんから、補修の心配がいりません。万が一傷がついてしまった場合でも、傷がついたパネルだけを交換すればいいので、原状回復のコストも抑えられます」（同氏）。通常のフローリングではなく、デザイン性のあるタイルを張り込んだ部屋も用意している。

　また、1階住戸のリフォームにあたっては、2階以上のバルコニーよりかなり広めに使える「ウッドデッキ」を設置。ペットを放し飼いにできるようにした「ペット可住戸」としてアピール。1階でありながらプライバシーに配慮した住戸としても人気がある。

全戸数の73％をリフォーム、入居率は90％超まで回復

　見学した住戸の改修費は約200万円。通常であれば、水回りすべてを新品に交換しただけで突破してしまう額だ。自ら材料を仕入れ、大工を手配している同氏の努力あってのリフォームといえよう。

　なお賃料は、入居率アップを狙うため、リフォーム後も従前と変えることなく、月額5万5,000円から。専有面積80平方メートル台の3DKでも、8万5,000円。ペット飼育時のみ、共益費7,000円がプラスとなる。賃料据え置きに加え、「1つとして同じデザインの部屋がない」という個性も手伝って、同物件の入居率は平均90％を超えるまでになった。不良入居者を少しずつ整理しながら、リフォーム済み住戸はすでに73％まで拡大。同社管理物件の中でも、屈指の人気物件にまで成長した。

　「賃料にリフォームコストを乗せられる首都圏の方々がうらやましい…」と同氏は嘆くが、自ら汗をかき、地獄の底から這い上がった同氏を見ていると「オーナーも、経営者として、管理業者と共闘しなければ生き残れない」という現実が、浮かび上がってくる。
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にちょ

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2009.06.29 Mon

賃貸住宅オーナーの取り組みを探る

いつも読んでいるＷＥＢサイトからです

賃貸住宅オーナーの取り組みを探る　

オーナーとして心がけていることとは…
　需要と供給のギャップ、少子高齢化の進展など、賃貸市場には逆風が吹き荒れている昨今。「建てれば入る」時代は遠い昔話となり、今や安定した賃貸経営には、さまざまなノウハウが必要だ。
　蒲田太郎氏（仮名）は、品川区・目黒区に複数の賃貸物件を所有、いずれもほぼ満室を維持しているという。この地域は都内でも人気エリアということもあるが、それ以外にも秘訣があるはず。蒲田氏に、そのあたりの話を聞いた。

みんなが使うエントランスには資金を投下せよ！

　まず、いくつかの所有物件を見学させていただいた。
　そのなかで目を惹いたのは、エントランス周りの豪華さだ。ある物件では、エントランスの壁一面に「大谷石」を貼り、またある物件では一面「大理石」であった。大谷石とは、栃木県宇都宮市大谷町を中心に採石される凝灰岩。旧・帝国ホテルの建築などにも用いられた高級資材である。

　また、オートロック・宅配ボックス、物件内各所を確認できる防犯カメラ・モニターの設置など、総戸数20戸前後の賃貸物件ではあまり目にしない充実度である。

　「玄関はみんなが使う場所だからこそ、そこに資金を投下することによって、入居者満足度を上げることができると考えている」（蒲田氏）とのこと。

　なるほど！


思いを入居者に伝える「サポートNOTE」「引越しセット」
　
　内見できた物件もあるので、紹介しよう。
　
　東急目黒線「西小山」駅・「洗足」駅、いずれの駅からも徒歩約7分の「洗足ガーデン」（東京都目黒区）だ。築11年、総戸数20戸の鉄筋造の物件で、専有面積は36平方メートルの1DKが2戸、27～28平方メートルの1Kが18戸。家賃は10万～12万円台の設定。こちらの入居率も、年間通じて約95％とのこと。

　内見できたのは1Kの部屋で、バス・トイレは独立。居室は洋室で、大きめのクローゼットが付く。非常にオーソドックスではあるが、使い勝手は良さそうだ。

　ふと部屋を見回すと…「サポートNOTE」というファイルと、「引越しセット」と名付けられた紙袋が置いてある。いずれも、仲介会社ではなく、オーナーみずからが用意したものだという。

　「サポートNOTE」は、オーナーからのあいさつのほか、物件のPRポイントや、地域の案内、設備説明書、ゴミの分別方法や緊急連絡先などを一つのファイルにまとめたもの。
　ついバラけがちなそうした書類を、入居後、一つのファイルで保管できるのは、入居者にとってはもちろん、オーナーとしても、書類等をなくされるリスクが減る点からもメリットといえそうだ。オーナーの、物件に対する愛情も感じることができる。
　
　「引越しセット」は、ビニールテープ、トイレクリーナー、軍手、自治体指定のゴミ袋をセットにしたもの。すぐに必要なものばかりなのが嬉しいし、何しろ入居前の段階でこのセットを見たら、「入居を歓迎されている！」と感じるに違いない。


縁を大切に…。オーナーとしてのメッセージ

　ところで、蒲田氏のこだわりとして、入居審査の際はできるだけ入居希望者と顔を合わせる、というのがモットーだとか。
　
　「人間って一度顔を合わせるだけで、その後の関係が全然違ったものになりますから…」（同氏）。

　以前、ある入居者が退去する際に「実は換気扇の調子がずっと悪かった」と告げられたことがあったという。もちろん、そういったことは連絡があればすぐに対応する。しかし、このときの入居者は連絡しづらかったのだろう。蒲田氏がその事実を知ったのは、その入居者が退去する時だったのである。

「一度顔を合わせていれば、言いづらいことも言いやすいはず」。同氏は反省も踏まえて、そう語る。

　なお、退去の立会いにもよほどのことがない限り、立ち会うという。
　「オーナーは、入居者と顔を合わせて言葉を交わす機会が、意外と少ない。入退去時は、話ができる絶好の機会。物件の良かった点、悪かった点も聞けるし、『また機会があったら、声をかけてね』と営業もできます。この機会を業者さんに任せてしまうのは、非常にもったいない」と力説する。

　また、物件を管理していく上でおつきあいが必要となる電気店、ハウスクリーニング業者、リフォーム業者などの取引先は、価格最優先で決めることはせず、極力地元の業者に依頼するようにしているという。

　「物件の価値は、地元の発展とリンクして、上がりも下がりもする。だからこそ地元の業者の方がやや高かったとしても、そこにお願いするようにしています。またそういう業者は、つながりが密になればなるほど、機敏に動いてくれるし、場合によっては無理も聞いてくれる。そういうつながりを大切にしたい」（同氏）。

　そんなオーナーの温かな思いが、入居者に、そして取引業者に伝わって、それがまわりまわって満室経営につながっている、そう感じた取材であった。（RN）
＜もと記事＞

新宿三丁目駅